토지사용 승낙서 양식/작성법/맹지 탈출 방법
- 업무 서식/부동산 서식
- 2021. 7. 5. 14:20
맹지에서 탈출하려는 이유
맹지를 사람들이 왜 살까요? 맹지란 도로에 인접해 있지 않아 접근하기 어려운 땅을 말합니다. 이러한 단점 때문에 맹지는 저렴합니다.
그렇다면, 사람들이 왜 맹지에 도로를 내려고 할까요? 사람들이 맹지에 도로를 내려고 하는 가장 큰 이유 중 하나는 ① 맹지에 건축허가를 받기 위해서이고, 또다른 이유는 ② 맹지에서 탈출하면 토지의 가치가 상승하기 때문입니다.
최근에는 맹지 관련 분쟁이 많은데요. 대개 진입로나 통행로로 이용해 왔던 타인의 토지로 인해 갈등이 발생합니다. 만약 자신의 땅에 오랜만에 가봤더니 멋대로 도로가 나 있어서 농사도 못짓고 아무것도 할 수 없다면, 누구라도 어이가 없겠죠. 이런 경우 진입로의 소유자가 도로를 없애버린다면 맹지 소유자는 이 맹지에 건축 허가를 받기도 어렵고, 다시 되팔기도 어려워집니다. 이런 이유로 맹지가 저렴한데도 불구하고 선뜻 사려는 사람도 없고, 팔기도 힘든 것입니다.
맹지에 건축을 하려면?
도로는 도로법에 의한 도로, 지적도 상의 도로, 사도법에서 말하는 도로, 건축법에 의한 도로로 나뉩니다. 도로법에 의한 도로나, 지적도 상의 공도나 사도에 인접해 있다면 맹지가 아니죠. 사람들은 대부분은 지적도 상 도로가 없으면 맹지라고 합니다. 하지만 건축허가를 받기 위해 필요한 도로는 반드시 지적도상의 도로는 아니어도 됩니다.
건축법 제44조제1항에는 건축물 대지는 2미터 이상의 도로에 접하여야 한다고 되어 있습니다. 하지만, 해당 건축물 출입에 지장이 없거나, 건축물 주변에 공지가 있는 경우, 농막 건축하는 경우 등은 반드시 도로가 없어도 됩니다. 건축물 규모에 따라 건축 허가에 필요한 도로의 면적이 달라질 수 있으니, 해당 건축법을 상세히 확인하시기 바랍니다.
건축법 제44조(대지와 도로의 관계) ① 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2016. 1. 19.>
1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우
2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우
3. 「농지법」 제2조제1호나목에 따른 농막을 건축하는 경우
건축법 제3조제2항에서 정하는 지역 즉 면이나 리, 자연취락지구 등의 지역은 건축허가시 건축법 제44조를 적용하지 않을 수 있습니다. 따라서, 면이나 리 지역, 자연취락지구에 있는 맹지에 건축허가를 득하고자 할 때에는 반드시 도로를 낼 필요는 없다는 말입니다. 하지만 도로 여부에 관계 없이 지자체에서 관계 법령(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등)에 따라 건축허가를 내주지 않는 곳도 있다고 하니, 맹지에 건축을 하고자 한다면 맹지 취득 전 해당 지자체에 정확히 물어보시는 게 가장 정확합니다.
건축법 제3조(적용제외) ② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 및 같은 법 제51조제3항에 따른 지구단위계획구역(이하 “지구단위계획구역”이라 한다) 외의 지역으로서 동이나 읍(동이나 읍에 속하는 섬의 경우에는 인구가 500명 이상인 경우만 해당된다)이 아닌 지역은 제44조부터 제47조까지, 제51조 및 제57조를 적용하지 아니한다.
<개정 2011. 4. 14., 2014. 1. 14.>
맹지 탈출 방법 세 가지!
▶토지 사용 승낙서를 받는 방법
가장 흔히 쓰이는 방법입니다. 통행로로 이용하고자 하는 토지의 소유자에게 토지 사용 승낙서를 받는 것입니다. 이 방법은 건축허가를 받을 수 있는 가장 빠른 방법이지만, 문제도 많은 방법입니다.
승낙서에 토지 사용 목적을 도로로 한정한 경우 그 이외의 목적으로 이용할 수 없으므로 건축 자재 등을 적치하거나 상하수도관 매립 시에는 문제가 될 수 있습니다. 또 토지 사용 승낙을 해준 소유자가 해당 토지를 매도할 시에는 매수인에게 또다시 승낙서를 받아야 할 수 있습니다. 승낙서에 사용 기한을 한시적으로 명시한 경우에는 승낙한 토지 사용 기한이 만료되고 나면 더이상 도로로 이용할 수 없다는 점도 문제입니다. 또 맹지 소유자의 애타는 마음을 이용해서 사용승낙서를 써 줄 테니 사용비로 무리한 금액을 요구하는 사람도 있죠. 불이익 때문에 토지 사용 승낙서를 써주지 않는 분들도 많습니다.
토지 사용 승낙서는 정해진 표준 양식은 없으니, 아래 첨부된 양식을 참고하시되, 각자 상황에 맞게 수정하셔서 사용하시면 됩니다.
▶구거 점용 허가 신청
- 구거와 인접한 경우 구거를 도로로 사용 허가를 받는 방법
구거란 한마디로 도랑을 말합니다. 대개 농지에 물을 대기 위해 이용하는 인공적인 수로가 있는 구덩이입니다. 대부분은 국가 소유의 공지인데요. 만약 내 맹지가 구거에 인접해 있다면 이 구거를 도로로 사용할 수 있습니다. 농업 목적으로 구거 점용 허가 신청을 구하는 경우는 군청에서 쉽게 허가가 납니다만, 만약 해당 구거의 소유자가 한국농어촌공사로 되어 있는 경우에 농업 이외의 목적으로 사용하고자 할 때에는 목적외 사용에 대한 승인을 구하여야 합니다. (농어촌 정비법 제23조) 승인이 나면 임대 계약을 체결하고 해당 구거 사용료(연 1회)를 지불하면 됩니다. 구거 사용료는 지가와 사용 면적에 따라 지가의 0.5~5%로 매우 저렴합니다.
▶지자체로부터 도로 지정을 받는 방법
지자체에 도로 지정을 구하여 받는 도로 지정 고시가 가장 이상적인 방법입니다. 단, 비도시지역의 면 지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보호지역)은 도로 지정 고시가 되지 않는다고 하는데요. 최근에는 찾아보면 비도시지역의 면 지역도 종종 도로 지정 고시가 나오기도 합니다. 면 지역의 도로 지정은 건축 허가를 받기 위해 필요한 것은 아니지만, 향후 매매를 위한 지가 상승을 위해 한 것인지 아닌지 저도 잘 모르겠네요. 도로 지정의 주체는 관할 지자체장입니다. 도로 지정을 받기를 원한다면 건축 허가 신청 시해당 지자체에 도로 지정 건축 심의 신청서를 작성하여 함께 제출하여야 합니다. 단, 관할 지자체의 조례(건축 조례)에 따라 도로 지정과 건축 허가가 둘 다 불가능할 수 있으니, 해당 지자체에 문의하여 보시기 바랍니다.
위 이미지의 도로 지정 현황 27번 옥천군 옥천읍 옥각리 306 은 용도는 전으로 지적도상 맹지에 해당합니다만 최근 옥천군 도로 지정 공시에 따라 맹지를 탈출한 모습입니다. 해당 토지는 아래 지적도 상에서 보듯이 도로로 표시되지는 않으나, 지자체에서 도로로 지정하였으므로 건축법 상 도로로 인정되고, 도로 관리 대장(일반인 열람 불가)에 기재되어 공부상 도로로 인정받는 동시에, 건축허가를 받을 수 있는 기반이 됩니다.
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