고정금리와 변동금리 / LTV DTI란? / 저당의 유동화 / MBS

이 글은 메가랜드 부동산학개론 황재원 교수님의 입문 강의 14강 수강 노트입니다.  

 

부동산학개론 암기코드

 

고정금리와 변동금리

 

(1) 고정금리 대출(대출상환 기간동안 이자율 고정)

-시장의 이자율 변동에 따른 위험을 대출자가 부담
-대출이자율<시장이자율(약정이자율):
   ㄴ차입자의 대출유지
   ㄴ대출자의 수익성 약화
-대출이자율>시장이자율(약정이자율)
   ㄴ차입자의 조기상환, 재융자 고려/싼 이자율로 대출 갈아타기
   ㄴ대출자의 입장에서는 조기상환 위험에 처함
-대출자 불리한 대출방식

 

(시장 금리가 어떻게 변하던지 간에 고정금리 대출은 대출자에게 불리하다. 그래서 은행은 고정금리를 안해주려고 하지만, 만약 차입자가 고정금리를 원한다면 변동금리보다 이율이 높게 설정된 금리로 고정금리 대출을 해주고 있다.)

(2) 변동금리대출(대출기간동안 이자율이 변동됨)

-암기코드 코기가변대유
-변동금리=기준금리(cofix,cd)+가산금리
  (기준금리는 시장변화를 반영하는 금리를 말하는데, 예전에는 cd를 썼지만 요새는 cofix를 쓴다. 코픽스가 시장상황을 대변해주기 때문. 가산금리는 차입자의 신용도가 반영된 금리다)
-시장의 이자율 변동에 따른 위험을 대출자가 차입자에게 전가시킴
(시장상황이 변해서 은행이 손해볼 것 같으면 금리를 올린다)
-이자율 조정주기가 짧을수록(이자를 바로바로 올리겠다는 뜻) 차입자가 불리 (차입자는 이자율 조정주기를 길게 잡는 것이 유리)
-대출자에게 유리한 대출방식

[암기코드 풀이]

코.픽스라는 기.준금리에 가.산금리를 더하면 변.동금리 대.출자가 유.리하다

	고정금리	변동금리
개념	이자율 고정	이자율 일정주기로 변동
특징	대출자 불리	대출자 유리
위험전가	차입자에게 위험 전가 불가능	차입자에게 위험 전가 가능
초기이자율	초기이자율 높음	초기이자율 낮음

 

[OX퀴즈]

코픽스 금리가 상승하면 코픽스 금리를 기준금리로 하는 변동금리 주택담보대출의 금리는 반대로 하락한다(X)

대출시점에 고정금리 주택담보대출의 금리가 변동금리 주택담보대출의 금리보다 높다(O)

주택담보 대출금리가 하락하면 정상재인 주택의 수요는 줄어든다(X)

대출금리가고정금리일 때, 대출시점의 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면 금융기관에게는 이익이고 차입자에게는 손해다(X)

대출비율(부채비율 아님, LTV와 같은 의미)이 높아질수록 주택담보 대출금리는 낮아진다(X)

 

 

 LTV & DTI 금융규제

 

★ 주택담보대출 = 모기지론

주택담보대출은 LTV(담보인정비율, 대부비율, 저당비율, 융자비율, 차입비율) & DTI 를 고려하여 정해짐.

우리나라 금융위원회에서 LTV & DTI를 정한다.

 

(1) LTV  &  DTI

담보인정비율(LTV) = 대부액 / 부동산가격(가치)      : 부동산가격(가치)기준

(=대부비율‡부채비율)

(=LOAN TO(나누기라는 뜻) VALUE)

LTV가 상향되면 대출금도 많아진다.

금융규제강화되면 LTV가 낮아지고 대출금은 적어진다

(같은 말) 대부비율(LTV)=대부액/총투자액

ㄴ총투자액은 부동산가격(가치)와 같다.

ㄴ대부액=대출액=융자액=타인자본부채=부채(하지만 LTV‡부채비율)

 

총부채상환비율(DTI)= 연)상환원리금 / 연)소득     : 연소득 기준

DTI가 높아지면 대출금도 많아진다.

 

(2) 금융규제

- LTV, DTI의 하향조정 융자액 낮아짐 부동산 수요도 낮아짐

- LTV, DTI의 상항조정 융자액 높아짐 부동산 수요도 높아짐

 

   

주택담보대출에서 최대 대출 가능액 산정하기

 

[암기! 계산문제에 필요!]

LTV 이용 대출액 = LTV  * 부동산가격(가치)

DTI 이용 대출액 = DTI  * (연)소득 / 저당상수

 

<예> LTV가 2억 나오고 DTI로는 3억 나왔다면 최대 대출금액은 2억, 둘 중 작은 것이 최대 대출금이 된다.

 

 

[기출문제]

 

1. 주택담보대출의 희망하는 a 소유 주택 시장가치가 3억원이고 연소득이 5천만원이면 다른 부채가 없다면 a가 받을 수 있는 최대 대출금액은?

 

연간저당상수 : 0.1

대출승인기준: LTV 60%, DTI: 40%

두가지 대출 승인 기준을 모두 충족시켜야 함

 

문제푸는 팁 1. 숫자를 간략하게 3억원은 300, 5천만원은 50

문제푸는 팁 2. 최대 대출비율 60%=0.6, 40%=0.4 

문제푸는 팁 3. 최대 대출비율 0.6 * 300 = 180

문제푸는 팁 4. (최대 대출비율 0.4 * 소득 50) / 0.1 = 200  

문제푸는 팁 5. 둘 중에 작은 것인 180(즉, 1억8천만원이 답)

 

2. a씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7천만원을 대출받은 상태다 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대담보대출금액은?

 

시장가치 5억원

연소득 6천만원

연간 저당상수 0.1

대출승인기준 LTV 50%, DTI 40%

두가지 대출 승인 기준을 모두 충족시켜야 함

 

풀이과정 1. (숫자 간략하게) 시장가치 5억원 >500, 연소득 6천만원>60, 

풀이과정 2. LTV 0.5 DTI 0.4

풀이과정 3. LTV 0.5*500=250 

풀이과정 4. (DTI 0.4*60)/0.1=240

풀이과정 5. 최대 담보대출금액은 2억 4천만원이지만, 현재 7천을 대출받은 상태이므로 2억 4천만원에서 7천을 뺀다. 답: 1억 7천만원

 

 

저당의 유동화

 

현금의 흐름 정도를 유동화라고 한다. 현금순환정도라고도 말한다. 유동성을 높이는 것은 유동화라고 하며 현금 순환이 잘 되도록 만드는 것을 말한다. 부동산은 고가다보니 거래가 오래 걸린다. 부동산은 유동성이 적다고 할 수 있다. 매매의 장기성, 정부의 규제 등에 따라 현금화가 오래걸리는 부동산은 유동성이 적은 재화이다.

여기서는, 부동산의 유동화가 아니라 저당의 유동화에 대해 알아보자. 정확한 표현은 저당채권의 유동화라고 한다.

 

차입자(주택수요자) ↔  대출기관(금융기관) ↔  한국주택금융공사 ↔  투자자

주택담보대출(모기지론: 라틴어로 목을 조이다라는 뜻), 주택에 대한 '저당채권'이라고도 한다. 

그럼 저당채권이란 뭘까?

 

은행이 돈을 빌려줬다면 은행은 담보가 필요하다. 담보를 잡는다는 것은 저당권을 갖는다는 것이다. 은행은 저당권을 받고 돈을 빌려준다. 하지만 은행은 채권도 갖는다. 만약 차입자가 돈을 갚지 않아 담보인 주택을 처분했는데, 주택 가격이 하락해 일부 대출금을 못받더라도 채권을 가진 은행은 나머지 금액에 대해 회수할 권리인 채권을 갖는다. 담보인 부동산 뿐만 아니라 차입자의 다른 재산을 처분할 권리를 가질 수 있다. 따라서 은행이 차입자에게 돈을 빌려주면서 받는 '저당권+채권'을 저당채권이라고 한다. 영어로는 모기지라고 한다.  

 

은행을 돈을 빌려준다. 주택담보대출은 회수가 7년 이상의 오랜 시간이 걸리고 현금이 부족할 수 있다. 은행은 장기대출로 인해 유동성이 부족한(현금화가 안되는) 상태가 된다. 그러면 유동성이 낮아서 은행이 위험해질 수도 있으니 한국주택금융공사HF(약칭.한주금)이 현금을 은행에 주고 모기지를 사들인다. 이처럼 모기지가 현금으로 바뀐 과정을 저당채권의 유동화라고 한다. 한국주택금융공사에서는 모기지를 잘 돌리기 위해서 사온 것이고, 모기지를 MBS(주택저당증권)으로 바꿔서 발행한다. 그럼 (기관)투자자(증권사,보험사)가 수익률이 좋은 MBS를 사면서 현금을 넣어준다. 그럼 그 현금이 결국 은행으로 가게 되고, 결국 그 돈이 차입자에게까지 전달되고 순환되는 과정을 저당의 유동화(금융의 꽃)라고 하는 것이다. 

 

만약에 은행이 300억 가지고 있다면 3억씩 100명에게 빌려준다고 할때, 300억원치의 저당채권을 가지고 있을것이고 한주금이 저당채권을 사주고 은행이 300억을 받으면 다시 100명에게 빌려줄 수 있다. 따라서 잘 돌아가면 은행이 가지고 있는 돈보다 더 많은 돈을 빌려줄 수 있다. 미국의 서브프라임 사태는 이러한 순환이 과다하게 돌아가다 보니 일어난 것이라고도 볼 수 있다. 한국의 경우 한주금이 유동화가 과도하게 일어나지 않도록 제어하는 역할을 한다.

 

1차시장	2차시장
주택담보대출시장	유동화시장
주택저당채권 설정	대출기관에 자금공급
차입자 대출기관 구성	한국주택금융공사 주택저당증권(MBS)발행
	주택금융으로의 투자자 자금유입

중요한 것은 모두 2차 시장에서 일어나지만, 시험에서는 1차시장만 명확히 정리해두면 문제풀이가 쉽다.

1차 시장은 주택담보대출이 일어나는 시장이다. 주택에 대한 저당권과 채권이 설정된다. 이 1차 시장은 차입자와 대출기관으로 구성된다. 

  

다시 한 번 정리해보자.

차입자가 있고 은행이있고 한주금이 있고 투자자가 있다. 투자자는 기관투자자로 현금이 많다. 차입자가 주택 사려고 대출을 받는데 이게 주택담보대출이다. 은행은 차입자로부터 저당권과 채권을 받는다. 이 주택에 대한 저당채권이 모기지다. 여기까지가 1차 시장. 은행이 현금이 부족하니 한주금이 현금을 주고 모기지를 사들인다. 이 과정을 유동화라고 한다. 한주금은 사들인 모기지를 MBS라는 투자상품으로 바꾸고 투자자는 수익을 위해 MBS를 현금을 주고 구입한다. 그럼 그 현금은 한주금으로 가서 한주금은 다시 은행에 모기지를 구입할 때 지급하고, 차입자는 주택을 구입할 때 은행에서 현금을 받는다. 이러한 모든 과정이 저당의 유동화를 통해 일어난다. 

 

[저당채권의 유동화 기능(순기능)]

-주택 시장 활성화에 기여

-대출기관(은행)의 한정된 재원으로 더 많은 수요자에게 자금 공금

-대출기관(은행의 유동성 증가, 자기자본비율 제고(향상)

-투자자에게 안정적인 투자상품(MBS) 제시

 

[OX 퀴즈]

주택금융제도의 목적은 국민 주거복지 및 생활안정 주택경기 및 주택가격조절기능 등을 들 수 있다.O

금융기관은 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는데, 이를 1차 주택저당대출시장이라 한다. O

2차주택저당대출시장은 한국주택그융공사를 통해 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해주는 시장을 말한다.O

주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 감소한다.X

저당채권 유동화는 금융기관의 유동성을 증가시킨다.O 

 

단어들의 개념을 확실히 해야함! 이해를 바탕으로 암기율을 줄이는 방향으로 공부해야 한다. 

 

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